В крепких руках

Ипотечное кредитование все больше становится государственным

ФОТО: © Depositphotos.com/everett225

За последние 10 лет Казахстан удвоил объем жилищного строительства. Так, в январе – августе 2010 года в эксплуатацию было введено 3701 тыс. кв. м, часть которых пришлась на 31,4 тыс. квартир. А в январе – августе 2020 года площадь построенных жилых зданий составила 8098 тыс. кв. м, в том числе появилось 71,5 тыс. новых квартир. Динамику строительству задал платежеспособный спрос населения, обеспеченный ипотечными программами. Накопленный к сентябрю текущего года объем ипотеки в 2 трлн тенге с головой перекрывает 879,7 млрд тенге, фигурировавшие в 2010­м.

Ипотека стала доступной благодаря перестройке ипотечного рынка. Если вспомнить, то первые ипотечные займы банки стали выдавать в начале нулевых из средств, занятых за границей по низким в сравнении с Казахстаном ставкам. Поэтому займы были валютными и сильно подкосили рынок в 2008–2009 годы, во время очередного глобального финансового кризиса. Значительная часть граждан, имевшая доходы в тенге, столкнулась с трудностями в обслуживании долларовых кредитов, и перед банками замаячил риск массовых дефолтов. Заемщикам и банкирам пришлось пройти нелегкий путь рефинансирования займов, когда ситуацию взял под контроль регулятор.

Параллельно с ипотечным кредитованием своя история разворачивалась на строительном рынке. Многочисленные застройщики, многие из которых не имели достаточных средств, но стремились заработать на строительном буме, привлекали население для покупки жилья на нулевом уровне – раскопанного котлована или залитого фундамента. На собранные средства затем продолжали строительство. По мере возведения здания росла и стоимость квадратного метра. Такое жилье рассматривалось как инвестиционный продукт, его старались купить на начальном этапе и продать на момент сдачи в эксплуатацию. В итоге часть строителей не справилась с выстроенной пирамидой. На строительном рынке произошла существенная «чистка», достраивать объекты обманутым дольщикам пришлось государству.

Дикий строительный рынок и валютная ипотека от коммерческих банков остались в далеком прошлом, но государство сделало выводы. Постепенно решение жилищных проблем населения полностью перешло в его руки. В конце 2016 года правительство утвердило государственную программу «Нурлы жер», которую в минувшем январе продлили до 2025 года. Задача программы – доступное жилье за счет дешевой ипотеки и аренды, а также развитие жилищного строительства. Программа (через структуры национального холдинга «Байтерек») первоначально финансировала возведение жилья для очередников акиматов и клиентов государственного Жилстройсбербанка (ЖССБ), для чего заключила договоры с частными застройщиками.

Население, участвующее в программе, получало льготный кредит под 10% у банков­партнеров – 7% субсидируется государством. Постепенно последнее стало расширять финансовый спрос и кастомизировать ипотеку. Появилась программа «7–20–25» (7% годовых, 20% первоначальный взнос, 25 лет) для платежеспособных граждан без собственного жилья и «Баспана хит» с покупкой не только первичного, но и вторичного жилья. В мае 2020 года ЖССБ предложил свою программу «5–10–20» для мало­обеспеченных очередников акиматов, которую также привязали к «Нурлы жер».

На сегодняшний день государственная ипотека – самодостаточный закольцованный механизм. Помимо ЖССБ, на долю которого приходится основная часть выданных займов, их также выдают Казахстанская ипотечная компания (КИК) и Казахстанский фонд устойчивости, сменивший ипотечную компанию «Баспана». ЖССБ выполняет еще одну важную функцию – через механизм субсидированных государством депозитных ставок дает населению возможность быстрого накопления первоначального взноса. Благодаря субсидированию дела у ЖССБ и у госпрограмм в этом направлении идут замечательно. За шесть месяцев 2020 года в годовом выражении средства клиентов увеличились на 24,5% – до 965 млрд тенге. Объем кредитов и авансов клиентам вырос до 1 трлн тенге с 812 млрд годом ранее.

Продуман и механизм быстрого возврата денег в ипотечное кредитование. КИК и Казахстанский фонд устойчивости выкупают у банков­партнеров пулы выданных кредитов, таким образом давая им новую ликвидность для кредитования. Бизнес­риски для госкомпаний при работе с частными банками­партнерами минимальные. В случае дефолта заемщика банк просто выкупит плохой кредит.

В соответствии с целевыми индикаторами на 2018–2022 годы в рамках программы «7–20–25» выдача займов должна вырасти с 282 млрд тенге в 2019 году до 1300 млрд в 2022­м. Объем рефинансирования увеличится со 175 млрд до 261 млрд тенге соответственно.

Освоив ипотечные потоки, государство нацелилось на рынок арендного жилья. Министр индустрии и инфраструктурного развития Бейбут Атамкулов сообщил в начале сентября, что программа «Нурлы жер» возьмется субсидировать арендную плату в частном жилом фонде. Субсидии могут доходить до 80% от арендной платы. На эти цели направят около 90 млрд тенге, предназначенных для строительства арендного жилья. Реализацией арендного механизма займется ЖССБ.

Получив под контроль огромный рынок, государство начинает оптимизировать и упрощать его управление. Летом этого года занятые в «Нурлы жер» дочерние компании холдинга «Байтерек» объединились в «Единого оператора жилищного строительства». Планируется, что он в будущем станет полноценным девелопером, комплексно решающим вопросы массовой застройки, с необходимой инженерной, социальной и коммерческой инфраструктурой. ЖССБ также наделили новыми полномочиями. Его переименуют в Отбасы банк с функцией централизованного учета, постановки и распределения жилья по государственным программам. Банк получит в ведение всю систему очередности акиматов и будет работать по принципу одного окна для семей, не имеющих жилья.

Перспективы государственной ипотеки просто и ясно изложила председатель правления ЖССБ Ляззат Ибрагимова в одном из прямых эфиров Forbes Kazakhstan. Она отметила, что спрос на недвижимость меняется в зависимости от рождаемости, но в любом случае будет увеличиваться и ЖСББ надо понимать, что обслуживать семью нужно будет на любом жизненном цикле. По словам Ибрагимовой, в Казахстане сейчас формируются графики жизненного цикла жилья и жизненного цикла семьи, поэтому «уже следует понимать, что необходимо выстраивать долгосрочную стратегию жилищных сбережений». На долгосрочной основе создавать схему, которая может включать элементы обязательных и добровольных платежей. «Политика банка должна быть гибкой, нам нужны клиенты, которые приходили бы не раз и не два, а всю свою жизнь шли бы вместе с нами. В молодости купили квартиру по госпрограмме. Потом улучшили ее по коммерческому зай­му, затем привели детей на депозиты, далее те сами взяли кредиты… Хороший вариант – когда человек открывает депозит и копит на семью, чтобы в дальнейшем использовать средства на жилищный кредит», – отмечает Ибрагимова.

Частный островок

На фоне аппетитов и амбиций государства позиции частных банков, работающих с коммерческой ипотекой, не так уж сильны. В 2019 году БВУ выдали всего 62 млрд из 1,5 трлн тенге ипотечного кредитования. Невысокие объемы банковской ипотеки обусловлены рядом причин. Во­первых, высокой стоимостью банковского фондирования через депозиты (13–15% тенге) и несоответствием коротких депозитов периоду жизни долгосрочных ипотечных займов. Банки не могут выдавать ипотечные кредиты на 20 лет за счет годовых депозитов. Даже если депозитный договор пролонгируется, всегда есть риск, что на следующий год клиент откажется продлевать депозит. Во­вторых, банки не хотят брать повышенные риски и проводят жесткую оценку заемщика, что не может не влиять на ипотечную активность банковского сектора.

Коммерческую ипотеку от полного вымирания сохраняет фокусирование государственных программ на первичном рынке жилья. И хотя государство эффективно решает жилищные проблемы населения, банкиров беспокоит, что большинство зай­мов в последние годы выдается не на рыночных условиях, а по дешевым и фиксированным ставкам. Банкиры, как выяснилось, сдаваться не собираются и находят механизмы финансирования своих ипотечных программ.

В сентябре 2020 года для привлечения длинных средств институциональных инвесторов в коммерческую ипотеку прошла сделка секьюритизации банковских активов при посредничестве КИК. В сделку вошли 7 тыс. банковских займов с остатком долга на сумму 27 млрд тенге. В целях секьюритизации КИК открыла специальную компанию (оригинатора), в которую передала пул выделенных банковских кредитов. Оригинатор в свою очередь разместит ипотечные облигации (размещение было запланировано на октябрь, но на момент написания материала еще не произошло), которые выкупят институциональные инвесторы. Они получат инструмент с определенной доходностью, а банки – деньги для дальнейшего кредитования. Оригинатор будет администрировать состояние кредитных договоров, вошедших в секьюритизированный пул, и за счет кредитных выплат начислять инвесторам купонное вознаграждение, которое может составить до 13%.

Основная (80%) доля займов секьюритизированного пула – это кредиты, выданные пять лет назад, со сроком погашения до 2035 года без задолженности. По статистике, дефолты по кредитам происходят именно в первые годы, поэтому кредиты после пяти лет считаются «вызревшими» и могут быть секьюритизированы. Основной кредитный портфель (55%) приходится на жителей Алмты и Нур­Султана.

«Задача сделки – поставить на поток подход секьюритизации ипотечных займов, чтобы конечным держателем риска становились институциональные инвесторы, что удлинит сроки и суммы секьюритизации. После знакомства инвесторов с инструментом дальше можно расширять предложение для них за счет новых структур инструментов», – говорит Ануар Ушбаев, председатель правления Tengri Partners Investment Banking – партнера сделки.

Он указывает, что у большинства домохозяйств накопления имеют форму недвижимости. Соответственно, полагает Ушбаев, попытки государства и рынка придать больше эффективности процессу накопления благоприятны для развития общества в целом. И будут способствовать тому, чтобы сделать процесс выдачи ипотеки максимально эффективным с точки зрения макроэкономических масштабов. Для этого индустрии требуется фондирование. «Надо поставить ипотечное кредитование на рыночные рельсы через ценные бумаги – важный компонент этого развития», – считает финансист.

Собеседник консервативно оценивает перспективы рыночной секьюритизации портфеля государственных программ. «Ипотеку выдают под 7%, такая доходность вряд ли будет интересна инвесторам при уровне инфляции в 7,1%, который, по ожиданиям Нацбанка, снизится в 2021 году. То есть ставка – первый ограничитель для секьюритизации государственных программ», – комментирует Ушбаев. Далее, по его мнению, следует обратить внимание на качество ипотечного портфеля. Займы должны быть выданы от трех лет назад и иметь признаки однородности: выданы в тенге и основная сумма долга не должна быть индексирована. Займы должны быть обеспечены недвижимостью с прозрачной оценкой и не иметь просрочки. «Жесткость требований вряд ли позволит государственному оператору ипотечных программ досрочно возвращать деньги через механизм секьюритизации», – констатирует финансист.

По словам заместителя председателя правления КИК Асель Дыканбаевой, средневзвешенная ставка по ипотеке, если говорить в целом об ипотечном рынке Казахстана, составляет 9%. «Поскольку такая ставка вряд ли будет интересна инвесторам, речь идет о секьюритизации ипотеки, выданной коммерческими банками на рыночной основе», – делает она вывод. Вопрос в том, что, как уже было отмечено выше, в 2019 году было выдано всего 62 млрд тенге рыночной ипотеки. Поэтому коммерческий рынок ограничен с точки зрения размера доходности портфеля. Однако вознаграждение может быть расширено, если оригинатор пойдет на реализацию портфеля с дисконтом, чтобы обеспечить доходность инвесторам. «По нашей оценке, объем вторичного рынка ипотеки составляет порядка 800 млрд тенге. Это цифра, на которую можно ориентироваться с точки зрения общего объема возможных выпусков секьюритизированных облигаций», – отмечает Дыканбаева.

В зависимости от того, с каким энтузиазмом инвесторы воспримут ипотечные облигации, можно будет оценивать перспективы развития банковской ипотеки в Казахстане. Пока что они не столь уж явные.

Возвращайтесь к нам через 5 дней, к публикации готовится материал «2021 для бизнеса: год прорыва и трансформации»

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
3210 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить