«Российский фактор» на рынке недвижимости Казахстана резко сдвигает баланс доходности депозитов в банках и недвижимости. Однако текущая ситуация может завести в весьма неприятную «ловушку инвесторов».
Анализируя ситуацию на рынке недвижимости, можно отметить, что он становится все более привлекательным для инвестиций. Так, например, согласно расчетам АО «Samruk-Kazyna Construction» доходность вложений в инвестиции в 1-м полугодии 2022 года составила 62,5%. Они рассчитывали эту доходность как «сумма доходности от аренды благоустроенного (вторичного) жилья в течение года и от последующей перепродажи».
На фоне притока россиян и «взлета» цен на аренду недвижимости эти показатели еще больше вырастут. Так, по итогам сентября, по данным Бюро национальной статистики, цены на аренду выросли на 47,2%, на вторичное жилье на 25,9%, т.е. доходность инвестиций в жилье можно оценить «порядка 70%». В этих условиях возникает соблазн снять деньги с депозита для первоначального взноса для покупки квартиры в ипотеку, потом сдать ее в аренду и заработать таким образом. Но вот тут бы я рекомендовал очень подумать. Дело в том, что «праздник» на рынке недвижимости может продлиться недолго, а ипотеку необходимо платить гораздо дольше. Поясню свою точку зрения. Цены на аренду жилья у нас растут из-за достаточно массового притока платежеспособных россиян. Их платежеспособность во многом определяется курсом тенге к рублю. Как известно, после начала агрессии в Украине и введения большого количества санкций, рубль укрепился к тенге примерно на 40%. Логика здесь была такой, что россияне все также продавали свои энергоресурсы (нефть и газ), т.е. объем экспорта остался прежним или даже выше, чем в прошлом году. А импорт, из-за санкций и ухода иностранных компаний, резко упал. В итоге, долларов много, а рублей мало, поэтому курс рубля и укрепился.
Резкое укрепление рубля сделало наши товары и услуги очень «комфортными» и даже дешевыми, для россиян. Но надо понимать, что наиболее болезненные санкции для экономики РФ вступят в силу лишь этой зимой. В декабре вступит запрет со стороны ЕС на закупки нефти, а в феврале и нефтепродуктов. С учетом взорвавшихся газопроводов (Северных потоков 1 и 2) и разговоров о введении «потолка цен» на российскую нефть, очевидно, что доходы РФ от продажи энергоносителей сильно упадут. Таким образом, долларов станет мало, а рублей понадобится все больше и их придется «печатать»… Мобилизация сотен тысяч россиян требует огромных дополнительных госрасходов, на их содержание и ведение войны, а также выплат раненым и убитым и т.д. Также это существенный удар по экономике - отрыв от работы не только мобилизованных, но и военнообязанных, которые в больших массах уезжают за границы страны или региона проживания, а значит, не создают ВВП, снижая налогооблагаемую базу. В целом, можно ожидать нарастание спада в российской экономике и существенного снижения курса рубля. Это может быть и 5 тенге за рубль, и 3. Как следствие, через несколько месяцев платежеспособный спрос на дорогую арендную недвижимость со стороны приехавших россиян, может существенно снизиться.
Конечно, наблюдая, как развивается российско-украинский конфликт, все больше вероятность, что поток переселенцев из РФ будет нарастать. Но приезжать будут уже не обеспеченные россияне при курсе 8 тенге за рубль, а все подряд и при курсе то ли 5, то ли 3 тенге за рубль. Поэтому платежеспособного спроса на дорогую арендную недвижимость будет не так много. И, наконец, сколько продлятся эти проблемы в РФ, что заставляют граждан уезжать из страны? Год-два? И вполне возможно, что через два года большая часть их просто вернется к себе или уедет дальше за рубеж.
Как с февраля росли цены на аренду жилья в разных странах
Не только в Казахстане ставки на съёмные квартиры бьют рекорды →
Что это будет означать для нашего рынка недвижимости? Очевидно, что падение цен на недвижимость и аренду. Спрос упадет, а уже сейчас в РК количество жилья на 1 жителя составляет 23,2 квадратных метра, а в Алматы - 29 квадратных метра и 30,6 квадратных метра в Астане. Для сравнения в странах Центральной и Восточной Европы данный показатель составляет порядка 25 квадратных метра на жителя. Причем за два ближайших года будет введено еще примерно 34 млн квадратных метра жилья или порядка 400 тыс. квартир и частных домов и Казахстан уже достигнет уровня в 25 квадратных метра жилья на жителя как в Европе. И тогда те, кто сейчас взял недвижимость в кредит, могут оказаться в неприятной ситуации, вынуждены оплачивать кредит за дорогое жилье. Нечто подобное мы наблюдали в 2007 году, когда средняя стоимость 1 квадратного метра жилья в Алматы была по $3,6 тыс. (т.е. по текущему курсу это порядка 1,7 млн. тенге), а последние 15 лет она на уровне $1 тысячи, т.е. цены так и не восстановились. С учетом подобных сценариев депозиты выглядят инструментом с хорошей доходностью и минимальными рисками, если смотреть не на год, а хотя бы на несколько лет вперед.
