Если кто желает в один не самый прекрасный момент остаться без денег и без квартиры – тому мазохисту можно пост дальше не читать. Остальным слегка рекомендую. Делюсь весьма печальным опытом других сограждан, чьи ситуации во множестве встречались в моей юридической практике. Речь пойдет о том, как случается в жизни облом после покупки недвижимости – покупатель остается без денег и без квадратных метров, и что делать, дабы этого не случилось.
Вы покупаете гараж/сарай/квартиру/дом/небоскреб/крестьянскую ферму/винный погреб/участок на Луне? Мои поздравления! А в курсе ли вы, уважаемый, о цифрах отвратительной статистики судебных споров, связанных с признанием сделки купли-продажи заветной недвижимости недействительной? Знаете, сколько таких исков удовлетворяются судами? Имеете представление о судьбах людей, оставшихся у разбитого корыта, без денег и без квартир?
Скорее всего, нет. Мне это удивительно, потому что, как правило, клиенты, обратившиеся с подобной проблемой - продвинутые, грамотные, разумные и аккуратные граждане. А может, и не удивительно, ведь именно такие становятся успешными и имеют возможности покупать далеко не дешевую недвижимость.
Иногда грабят при выходе из обменника – это банально. Но бывает хуже – сделка купли-продажи может быть впоследствии признана недействительной в судебном порядке, по самым разным причинам, и тогда чаще всего не будет ни жилья, ни денег. Зачастую грабежи меркнут в сравнении, как по суммам, так и по последствиям.
Это касается и скромных комнат в общежитии, и роскошных особняков. Поверьте, друзья, через меня прошло немалое количество подобных дел, и кое-что имею право утверждать, основываясь на опыте, весьма печальном для некоторых из моих клиентов. И, надо сказать, опыт этот печален при любом раскладе, вне зависимости от того, удалось ли нам сохранить недвижимость или пришлось с ней расстаться, поскольку цена победы зачастую достаточно высока – именно и банально, в деньгах.
Итак, для начала - описание типичной ситуации (сразу оговорюсь, подобную тему выслушиваю с разными вариациями от различных клиентов с регулярностью примерно раз в месяц). Человек купил квартиру или дом. Причем купил после тщательных поисков и осмотров различных вариантов, пользуясь услугами риелторов и советов знакомых. Настроение его улучшилось, он въезжает, начинает ремонт или сразу живет – тоже по-разному, не суть. Все вроде хорошо и ладненько. А гром среди ясного неба выглядит всегда одинаково и проявляется в двух классических ипостасях: звонок в дверь и недоуменное лицо посетителя со словами «Это моя квартира! Какого черта вы тут делаете?!» - либо копия искового заявления в почтовом конвертике - опять же от бывшего собственника.
Уже потом выяснится, например, что хозяин квартиры знать ничего не знал, продавать никогда не собирался, лежал все это время под пальмой, в то время как мошенники продали его квартиру, и даже иногда несколько раз. Не стану распространяться о том, что происходит далее в суде, просто дам информацию для размышления, основанную на статистике – такие иски удовлетворяются в 29 случаях из 30. Если кто не совсем понимает, что сие означает, даю пояснение – это означает, что квартира возвращается прежнему хозяину, а покупателю не остается ничего иного, кроме как пытаться получить возмещение с мошенников, которых, как правило, след давно простыл и днем с огнем и уголовным розыском их не сыщешь, а если вдруг, то все равно с них взять нечего.
Способов и схем мошенничества – уйма. Всех не описать, а потому давайте просто перечислю сигналы об опасности мошенничества. Это рейтинг, основанный на практике. Как известно, умный учится на чужих ошибках.
1. Следует насторожиться, если продавец недвижимости действует по доверенности. Кстати, это самый распространенный признак «кидальных» сделок. Аналогично – если продавец сам купил у лица, который по доверенности. Подделать доверенность – элементарно.
2. Продающий недвижимость сам не так давно купил или оформил право собственности. Запомните – чистые и идеальные документы должны настораживать гораздо больше! Потому что мошенники, как правило, совершают предварительно ряд подставных сделок, и только потом продают по объявлениям, скрыв концы в воду.
3. Продавец – молод. Не буду вдаваться в подробности, но если мальчонка девятнадцати лет от роду продает дорогостоящую квартиру в элитном доме – сами понимаете, откуда у него возможность приобрести такую ранее? Если просто на него оформлено (так бывает), то будет присутствовать и вести переговоры реальный хозяин – это уже объяснимо, а все прочие варианты – опасность. Исключение – если молодым человеком получена недвижимость по наследству.
4. В квартире установлены новые дверные замки. Уникальный признак, позволяющий распознать случай, когда в квартиру проникают во время длительного отсутствия хозяина. Гляньте на ключи – если слишком новые, не протертые, а квартира в собственности уже давненько, то это сигнальчик.
5. Попросите продавца получить справку не только об отсутствии обременений (ее вы и сами можете запросто получить), а справку с указанием всех предыдущих сделок с объектом недвижимости – там можно многое почерпнуть. Справку эту сами не изучайте, отдайте юристу.
6. Будьте настороже, если правоустанавливающим документом является решение суда. То же самое касается предыдущих сделок. Судебный акт может быть отменен в порядке надзора, даже после его вступления в законную силу. Проверьте, прошло ли дело в Верховном Суде или еще нет. Это несложно – есть база ЕАИАС, где доступны сведения любому желающему.
7. Смело стучитесь в двери к соседям и сообщайте, что покупаете квартиру у такого-то, спросите, знают ли они его. Кстати, это один из наиболее надежных способов проверки квартиры на «чистоту».
8. Если есть возможность, покупайте лучше именно ранее заложенные квартиры в банке – по крайней мере, с банка, в отличие от мошенника, всегда можно будет назад получить деньги в случае признания сделки недействительной.
9. Не соглашайтесь на оформление сделки у непроверенного нотариуса. Нередко мошенники целый спектакль устраивают – с поддельной нотариальной конторой, журналами регистрации, печатями и т.д., но все это «липа».
10. Ну, и самое главное, есть такое понятие, как «титульное страхование» - это страхование от рисков утраты права собственности в будущем. Да, квартира обойдется несколько дороже, но в случае признания сделки недействительной по любым основаниям вы сможете вернуть деньги.
