Как получить инвестиции, если ты PropTech-стартап?

Михаил Коноплев руководил крупнейшими в мире технологическими стартапами Airbnb и Houzz в 20 странах мира. Сегодня он делится оценкой нового перспективного рынка Proptech для казахстанских предпринимателей.

Каждый человек на планете в среднем тратит 50% всех заработанных за свою жизнь денег на недвижимость, что делает этот рынок одним из наиболее привлекательных для быстрорастущих компаний. Оценка глобального рынка недвижимости составляет около $300 трлн, что делает его одним из крупнейших в мире. В США, например, рынок коммерческой недвижимости оценивается в $10 трлн, а жилой – $40 трлн. В 2020 году 5% всех венчурных инвестиций в мире пришлись на стартапы в этой области. Как стать следующим единорогом PropTech?

Несмотря на большой потенциал, эта индустрия до сих пор остается консервативной и инертной. Традиционно в ней почти не инвестировали в IT. Только последние 10 лет началась ее масштабная оцифровка: компании начали нанимать CIO, увеличились IT-бюджеты, пришел венчурный капитал и появилась плеяда стартапов, диджитализирующих эту индустрию.

Больший доступ к данным, мобильные технологии, облачные решения, блокчейн, 5G, искусственный интеллект и машинное обучение, изменение законодательства ряда стран, а также новые требования и ожидания у молодого поколения вынужденно подтолкнули тяжелый рынок к переменам.

Сам термин «проптех» появился около 10 лет назад. Параллельно были построены огромные компании, получившие миллиардные инвестиции и многомиллиардные оценки – WeWork, OYO, Katerra, Compass, и за ними пошла череда стартапов.

В 2021 году объем венчурных инвестиций в индустрию составил уже $32 млрд (из более чем $600 млрд венчурных инвестиций всего в мире), что на 30% больше, чем в 2020 году.

В последние годы сформировалась целая когорта инвесторов, преимущественно инвестирующих в этот сектор (например, Fifth Wall, имеющая $1,1 млрд под управлением и уже сделавшая более 100 proptech-инвестиций). У большой четверки брокеров появились свои венчурные ответвления, такие как JLL Spark (уже больше 30 инвестиций). Инвестировать начали и компании из реального сектора, формируя CVC (corporate venture capital), например CEMEX Ventures – венчурное подразделение одного из крупнейших производителей стройматериалов в мире.

Крупнейшими сделками 2021 года по объему привлеченных средств стали:

• Entrata (платформа по управлению многоквартирными домами) - $507 млн;
• Service Titan (софт для разных специалистов, обслуживающих недвижимость) - $500 млн;
• Divvy (платформа, делающая покупку дома более доступной) - $310 млн;
• Plume (SaaS-платформа для провайдеров коммуникаций для дома) - $570 млн;
• Blend (онлайн-платформа для кредитования) - $300 млн.

Направления проптеха, в которых появляется больше всего новых компаний и происходит наибольшее число инвестиций:

• аренда, покупка недвижимости (Airbnb);
• проектирование, дизайн и строительство (Veev, DublDom);
• управление строительством (ProCore, TraceAir);
• управление недвижимостью (June Homes);
• сервисные компании/маркетплейсы (Houzz, Ремонтник);
• новые материалы и 3D-печать (Mighty Buildings, ApisCor);
• умный дом (Nest, Vision Labs);
• альтернативный real estate (коливинги Common/We&I, коворкинги - WeWork/SOK);
• инвестиции, финансы и транзакции (Realty Mogul/Aktivo).

Появились также субсектора PropTech, например Construction Tech (технологии в строительстве), Broker Tech (технологии в брокеридже недвижимости).

Из трендов последнего года можно отдельно отметить большой фокус на Sustainability (экологичное/устойчивое развитие). По оценкам, сектор недвижимости потребляет порядка 40% энергии глобально и создает огромный углеродный след, поэтому в свете глобальной декарбонизации на этот сектор начинают смотреть уже не только предприниматели и инвесторы, но и политические лидеры.

В эту группу sustainability-стартапов можно отнести следующие:

• создание prefabricated и модульных домов;
• разработка энергоемких материалов;
• повышение эффективности имеющихся коммуникаций в домах;
• оптимизация цепей поставок;
• роботизация.

В Казахстане, России и СНГ на сегодняшний день представлено около 200 стартапов, которые можно отнести к индустрии РropTech, и доля инвестиций в рынок составляет меньше 1% от глобального по различным оценкам. Тем не менее их число неуклонно растет от года к году, а также появляется все больше локальных инвесторов. Крупные игроки также занимаются развитием стартапов.

Очевидно, что у этого рынка очень высокий потенциал дальнейшего роста, и инвестиции в этот сектор будут бить новые рекорды, поэтому молодым предпринимателям его точно стоит анализировать, учитывать тренды и находить незанятые ниши, а уже действующим стартапам, создавшим продукт на своем локальном рынке, проецировать свой успех в новые страны. 

Фундаментально привлечение инвестиций в РropTech-стартап ничем не отличается от привлечения инвестиций в любой другой индустрии, но есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание, чтобы сделать этот процесс максимально эффективным.

• Очень хорошо понимать свой продукт/рынок/метрики - на рынок PropTech сейчас приходит много стартаперов-аутсайдеров, с одной стороны, и не нужно становиться одним из них, а с другой стороны - профильные инвесторы очень хорошо понимают специфику рынка и быстро распознают некомпетентность.
• Пригласить одного-двух аdvisor из индустрии с успешным опытом привлечения инвестиций на этом рынке за последние 12-18 месяцев (экосистема быстро изменяется) и с имеющейся сильной базой контактов.
• Инвестиции лучше брать преимущественно от профильных инвесторов, так как они смогут помочь и практическим советом, и контактами будущих клиентов/партнеров/инвесторов. Так как сфера достаточно консервативна, хорошие связи могут сделать очень и очень многое для будущего развития вашего бизнеса.
• Пытайтесь также узнать, кто является LP (limited partners) в фондах - фонды смогут вас быстро познакомить, и эти люди, компании могут также стать вашими клиентами/партнерами в будущем. Например, в упомянутом ранее фонде Fifth Wall почти все LPs - крупнейшие брокеры, инвестиционные и строительные компании и другие игроки из сферы недвижимости;
• Посмотрите на акселерационные программы с фокусом на PropTech. Зачастую, они тоже имеют широкие связи с профильными потенциальными инвесторами и партнерами.

В связи с последними событиями в мире для PropTech-стартапов из Казахстана, России и СНГ есть несколько возможностей.

Первое, стоимость строительства и обслуживания недвижимости будет расти из-за увеличения стоимости материалов, логистики, рабочей силы. Соответственно, необходимость оптимизации встанет как нельзя более остро и спрос на технологии увеличится многократно. Нужно будет решать проблемы с цепями поставок, управлением текущими строительными проектами и имеющимися активами, производством материалов и тд.

Второе, если стартап нацеливается на глобальные рынки, то будет точно необходимо перемещать бизнес и юридически, и физически в какую-то новую географию, так как привлечение иностранных инвестиций локально будет недоступно и нецелесообразно. С другой стороны, сейчас в Казахстане и России образуется какое-то количество новых людей, готовых инвестировать в венчурные проекты, и в первую очередь им будет проще инвестировать в местные компании. Тем не менее стартапам нужно, как и раньше, внимательно и стратегически относиться к источникам привлеченных денег, особенно если в будущем планируется работа с международными фондами.

Михаил Коноплев, PropTech-эксперт

Возвращайтесь к нам через 4 недели, к публикации готовится материал «Как сеть клиник «Diaverum Казахстан» за восемь лет выросла в шесть раз »